万柳书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？建军是哪一年p>

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的(de)价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)建军是哪一年陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，建军是哪一年但(dàn)国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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